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陈姐售楼记(十七)
发布日期: 2015-9-29 共浏览:1739人次 新闻来源:新七浦

最佳经营比例


    之前我一直在说最佳经营比例,最近也时常有不同掌柜和我讨论这个问题,今天陈姐来和大家聊聊我认为的最佳比例是如何分配的。目前四楼属于一个有着十五年成熟经营的业态,聚集了整个七浦路实力最强的商户。现在四楼的经营格局是自营与转租比例为4:6,很多最早进入新七浦的自营商户因自身品牌、风格等多种原因被市场调整了,但实际他们并没有离开新七浦,只是将铺位高价转租给了现经营户,而他们却享受着公司和经营户之间高额的差价,如1字头的某铺位今年转租价为95万,但实际公司租赁给他却只有41.25万,可见租金差价的收益有多高。

    这次四楼开卖后,陈姐认为四楼今后还要保持这么一个良好的销售局面,自营必须要达到七成,这样才能把最有实力的一批商户留住,这也是为什么公司在此次销售中让利于本身四楼经营户的原因,也有人谈过,那你们为什么不把所有人都留下来,完全的保持现状不是更好吗?我个人认为目前四楼不是全部都能适应继续留下来经营,假如毫无选择的保留,那今后经营能力会下滑,大家的铺位保值也无处可谈,所以我们通过销售价格的调整,让有能力经营的继续留下来,能力欠缺的让他们尽早去其他楼面调整,不至于到明年没有实际可经营的位置。说到自营七成,那剩下的三成陈姐认为全部应该是投资人,她们进入市场可以达到二个目的,一是解决现有经营能力尚可,但确实没有购买意向的商户有一个继续经营的位置,二是通过投资转租的租赁价格来保证购买铺位的保值。相信大家都可以测算出来,经营能力强的2-3年就可以做出购铺成本,经营能力欠一点的3-5年也可以回本,假如没有转租经营来刺激市场的竞争,陈姐担心各位大佬们会在5年后放慢经营节奏,那这样最后是会影响市场的良好经营,大家的铺位升值空间也会降低。综合我个人的分析,所以陈姐一直说的最佳比例是自营七成,投资三成。以上观点仅是陈姐个人观点,有任何想法不同,欢迎赐教。

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